【案情简介】

北京某公司依据生效判决申请执行被执行人债权转让合同纠纷一案。虽然北京某公司在诉讼期间保全了被执行人名下五套房产，但因均有人实际居住，异议较大，执行过程异常艰难。截至2016年9月份仅收回约三分之一的本金。本所接受委托后积极了解案件情况，找到执行难点和焦点，积极为执行法官献计献策，协助执行法官共同推进案件执行，最终在2018年5月份成功收回生效判决确认的全部本金及部分其他权利，为历时八年之久的执行案件画上一个圆满的句号。

【代理意见】

代理人于2016年9月接受委托，在此之前的执行过程仅能从法院调取的案卷及委托人的简要介绍中获悉。多年的执行过程，虽然艰难拍卖了五套房屋中的三套，但基于这三套房屋面积小、价值低、处置费用高，最终分配下来北京某公司领取的执行款项仅相当于生效法律文书确定的本金部分的三分之一，离最终实现债权还有很大差距。

代理人接受委托后，经查询获悉：1、本案历时这么多年，执行法官已经更换多位；2、尚未进行拍卖的两套房屋市值比较高，如能成功处置，实现债权大有希望。

代理人积极运用多种途径查询到承办法官，并与之进行积极沟通、积极推进执行工作开展。首先向执行法院申请阅卷，发现案件资料经过多次移交，案件资料严重不全、内容杂乱无章，为了更顺畅地开展执行工作，代理人将查阅的案卷资料全部进行了整理、汇总并形成阅卷报告，供执行法官审阅、核对。

为了进一步查清房屋处置的难点和焦点，代理人多次前往房屋所在地进行走访调查。同时督促法院启动房屋评估工作。

两套房屋均有人居住，评估工作开展并不顺利，代理人积极协调评估公司和实际居住人，协助法官组织各方进行斡旋磋商，最终评估工作顺利完成。

开展完评估工作，继续推动房屋拍卖工作。考虑到拍卖完成后的实际执行问题，代理人提前与执行法官商讨各种解决方案，最终拟定两个方案：1、充分提示实际居住人可以行使优先购买权；2、不具备优先购买条件的可以考虑从拍卖成功款项中拿出一部分对实际居住人进行安置。

以执行法官为主导，在代理人大力推动下，两套房屋拍卖成功，其中一套房屋由实际居住人成功购买，另一套由第三方购买，从该房款中拿出10万元对实际居住人进行安排安置。至此，成功将两套房屋处置并对拍卖款项进行执行分配。

2018年5月份，北京某公司领取执行款项一千多万。其工作人员握着代理人的手哽咽地说：“历时八年啊，多少次就觉得走不下去了，多少次就想放弃了，因为遇到了你们，让我们的梦想化为现实，是你们的专业、勤勉尽责督促执行工作取得了圆满的结果。”

【结语】

本案接受委托两年，取得这样的执行结果，承办律师感触颇深。归纳本案成功执行的原因主要有三点：

首先，要感谢我们的法治社会以及各级法院坚决解决“执行难”的决心。没有大环境大政策，仅靠一己之力难以完成。

其次，要感谢承办法官，朝阳法院的执行压力之大无法用言语来形容，朝阳法院执行法官的辛苦也只有他们体会最深。律师的能力再强，如果承办法官没有时间、精力、能力去主导执行中的每个环节，执行工作都不能得到切实可行的推进，承办法官用专业、敬业、超强的调解能力使各方当事人的权益相对公平合理，最终从根本上解决房屋腾退问题。

最后，要感谢当事人的信任与支持，在整个执行过程中，北京某公司从领导到工作人员给予了承办律师莫大信任与全力配合。